Pahami Perbedaan Hukum PPJB, PJB, Dan AJB Apa itu PPJB? – Mungkin banyak orang belum memahami mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Akta Pengikatan Jual Beli. PPJB dapat diartikan sebagai dokumen otentik yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli.

Perjanjian tersebut dapat menjadi pengikatan di awal sebelum calon pembeli dan calon penjual membuat Akta Jual Beli (AJB) pada Pejabata Pembuat Akta Tanah (PPAT). Penjual maupun konsumen dapat membuat PPJB tanpa harus membuat akta terlebih dahulu, walau begitu PPJB tetap mengikat semua pihak.

Walau begitu, perlu diingat hal tersebut dapat terjadi bila PPJB dibuat dengan memenuhi persyaratan sah perjanjian sesuai perundangan. Ketentuan ini sudah diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer).

Kekuatan Hukum PPJB

Dilansir dari kompas.com, dalam Pasal 1868 KUH Perdata, PPJB merupakan akta otentik yang dibuat di hadapan notaris. Sementara Pasal 1870 KUH Perdata dipertegas bahwa akta yang dibuat di hadapan notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

PPJB menjadi akta otentik untuk para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, dan menjadi suatu bukti sempurna mengenai apa yang dimuat di dalamnya. Dari pembahasan tersebut dapat disimpulkan bahwa sebaiknya calon konsumen membuat PPJB di hadapan PPAT, yang bisa menjadi langkah preventif pencegahan perselisihan antara pembeli dan penjual.

Baca juga: BPHTB online, mempermudah pembayaran tanah dan bangunan

Kesepakatan Antara Penjual dan Pembeli Adanya PPJB karena adanya syarat atau keadaan yang harus disepakati oleh pembeli dan penjual. Klausul atau perjanjian sebelum AJB harus disepakati oleh kedua belah pihak. Sebab pada prinsipnya, PPJB dan AJB berbeda.

PPJB tidak hanya digunakan saat transaksi yang melibatkan individu. Namun dapat digunakan juga saat seseorang membeli properti rumah atau apartemen dari perusahaan pengembang.

Isi dari PPJB PPJB

Diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 tahun 1995. Dalam PPJB ada sepuluh poin utama yang ada seperti uraian obyek pengikatan jual-beli, jaminan jual, pihak pelaku kesepakatan, kewajiban penjual, waktu serah-terima bangunan, pemakaian bangunan, pemeliharaan bangunan.

Kemudian isi dalam PPJB yaitu pembatalan pengikatan, penyelesaian perselisihan, serta juga pengalihan hak. Hal-hal tersebut mengatur sejumlah unsur yang belum terpenuhi, terutama bila Anda membeli rumah dari developer.

Seperti halnya bila pembeli belum melunasi pembayaran atau belum dilakukan pemecahan sertifikat tanah oleh developer. Ketika baru AJB bukti pengalihan baru sudah berpindah tangan, maka PPJB tidak dapat dianggap sebagai alas hak kepemilikan tanah.

Perbedaan Dengan PJB dan AJB

Pengikatan Jual Beli (PJB) merupakan kesepakatan antara pihak menjual properti kepada pihak pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PJB dapat dibuat untuk hal tertentu seperti untuk pembayaran yang belum lunas dan belum dibayarkannya pajak-pajak jual beli.

PJB memiliki dua macam jenis yakni PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas dibuat bila pembeli sudah membayarkan lunas harga jual beli kepada penjual namun belum melakasanakan AJB. Dikarenakan pajak-pajak jual beli yang belum terbayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan alasan lainnya.

Baca juga: Simak hal berikut bila sertifikat rumah hilang atau rusak

Pendatatanganan AJB tidak perlu kehadiran penjual karena dalam PJB lunas telah mencatumkan kuasa dari penjual kepada pembeli. Umumnya AJB lunas sebagai transaksi atas objek jual beli yang berada pada luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Sedangkan, PJB tidak lunas dibuat saat pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual.

Pada saat tandatangan akta PJB ada pasal-pasal PJB tidak lunas yang tercantum pada jumlah uang muka yang dibayarkan.

Apa Itu AJB?

Akta Jual Beli (AJB) merupakan akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai peralihan hak atas tanah dan bangunan. Nah disini mempermudah PPAT dengan hanya mengikuti format yang sudah ada, sebab sudah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

AJB dibuat saat seluruh pajak jual beli sudah dibayarkan oleh kedua pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Selanjutnya adalah dengan pengajuan pendaftaran hak ke kantor pertanahan setempat atau biasa yang disebut dengan balik nama.

Sumber artikel: kompas.com, rumah123.com, cermati.com